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Dallo Studio di Fattibilità alla Realizzazione

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Relazione Tecnica descrittiva dello stato di fatto della struttura sita in Castelveccana






Osservazioni generali:

In questa fase provvederemo a fare una fotografia tecnica dell’immobile sottoposto a ristrutturazione.
L’immobile era una struttura mista, adibita parte a civile abitazione e parte con locali adibiti ad attività commerciali, (ristorante, macelleria).
Oltre otto anni orsono erano state iniziate delle opere di ristrutturazione, successivamente sospese; attualmente lo stabile è completamente abbandonato a se stesso, offrendo ospitalità a persone non abbienti.
La struttura durante le prime operazioni di ristrutturazione ha visto l’intervento di rifacimento della copertura, rifacimento di solette ed un tamponamento di una parete nel lato sud.
Procediamo quindi all’analisi della struttura iniziando dalle cantine a salire.

Cantine:

I locali sono stati adibite a magazzini delle attività commerciali, ne danno conferma le strutture presenti nelle stesse. Le cantine, sono conservate in buono stato, non presentano gravi problemi dovuti a fenomeni di umidità; sia le pareti che le volte sono realizzate in sasso e successivamente intonacate, lasciando intravedere in alcune zone in cui l’umidità ha lavorato maggiormente la sua natura di costruzione cioè la pietra. Possiamo comunque dire che l’ambiente si è conservato bene.

In fase di inizio lavori, successivamente alla completa stonacatura,  si renderà necessario un’accurata verifica di eventuali lesioni.




Sempre nel piano seminterrato siamo in presenza di danni strutturali nella zona sovrastante il terrazzo, infatti si notano cedimenti della soletta (già puntellata), mentre il muro esterno è conservato in buono stato, presenta solo delle lesionature in alcune zone dove sono stati eseguiti degli interventi di rinforzo con mattone pieno, segnando la diversa compatibilità fra i materiali in fase di movimenti, questi si sono verificati  nel muro lato esterno del corridoio, zona di ingresso dal giardino verso le cantine.  



Piano Terra-Piano rialzato:
La situazione al piano terra ci da la fotografia degli interventi sin qui realizzati, interventi di abbattimento delle precedenti solette su quasi la totalità della struttura, una delle solette a volta si presenta puntellata in quanto presenta lesionature; le cause sono quasi sicuramente imputabili ai fenomeni provocati durante la demolizione di quanto in essere in precedenza.
Le solette sono state realizzate in laterizio e si presentano in buono stato, non sono stati ultimati i lavori che sicuramente avevano l’obbiettivo di recuperare la struttura solo e semplicemente con le caratteristiche esistenti, ciò lo si evince anche dalle chiamate dei ferri lasciate per la creazione del vano scale che, andava a collocarsi nella zona in cui stava il precedente.







Murature:

Sono stati effettuati al primo piano nel locale lato Ovest, dopo abbattimento della muratura in pietra della parete lato Sud, una ricostruzione della stessa impiegando all’interno dei blocchi da cm.25, mentre come parete esterna abbiamo un forato da cm.8., a sandwich è stato posato un pannello coibentante avente uno spessore di cm.2.; il pannello è in polistirolo ad elevata densità, avente un potere coibentante quasi nullo.
All’interno della parete realizzata, come si evince dalla foto, sono rimaste parti strutturali in pietra della precedente muratura, inoltre la nuova parete eretta non sempre per niente aver tenuto conto di come si realizza una struttura a “perfetta regola d’arte”.




Copertura:

La copertura è stata completamente rifatta compresa di lattoneria, consta di travi portanti in legno lamellare, travi a 4 fili e tavolato in perline maschiate. La stessa è stata coibentata con un pannello da cm.3.= in polistirene a cellule chiuse, dalla zona in cui si è potuto verificare lo stato di fatto, non è stato possibile verificare se prima della posa del pannello sia stata posata una guaina atta a svolgere la funzione di barriera vapore. Nella zona di verifica questa non è presente.
Gli ancoraggi delle travi necessitano di una verifica o quantomeno una sistemazione visiva, infatti i raccordi tra lo spessore delle travi che vanno ad appoggiare sulle pareti perimetrali, sono state abberciate in modo grossolano, abbiamo inoltre in due punti un passaggio diretto di fasci di luce passanti tra interno esterno, proprio per una cattiva esecuzione di posa.



Terrazzo:

Il terrazzo esterno, soletta di copertura del corridoio che dal giardino porta alle cantine, dovrà essere completamentente demolito e rifatto, infatti come abbiamo potuto vedere precedentemente nelle foto questo è puntellato e fortemente danneggiato strutturalmente.  
Anche le balaustre in cemento, non potranno essere recuperate in quanto non essendo mai state protette dagli agenti atmosferici, questi hanno dato luogo al loro continuo degrado.

Balconi:

Anche per quanto concerne i balconi, si procederà alla loro demolizione.




Conclusioni:

La posizione di questo edificio è certamente in una zona molto bella, la sua ristrutturazione ne comporterà quindi un notevole impegno per poter realizzare una proprietà rientrante nelle attuali normative inerenti al risparmio energetico, quindi l’attribuzione della Classe di appartenenza.
Per poter fare ciò si renderà necessario lavorare a 360° per poter immettere un prodotto sul mercato altamente funzionale e pregiato.
L’impegno per poter adempiere a quanto richiesto dalla L.R.192 e relative modifiche, ampliate in tutte le sue caratteristiche, ci impone di studiare accuratamente materiali, impianti, metodi di lavorazione; infatti prestare la dovuta cura in fase di studio e di messa in atto di quanto si andrà a proporre nella relazione dedicata allo studio ed applicazione materiali, permetterà alla Società di ottenere tutte le certificazioni richieste dalla Normativa vigente e l’ottimizzazione dei costi.
Naturalmente, intervenire in una ristrutturazione dove le murature sono in pietra, diventa molto più complesso ed oneroso, il solo pensare di dover procedere a realizzare dei passaggi per tubature o semplicemente per cavi diviene laborioso.
Ci corre l’obbligo di sottolineare che una volta che si partirà con le opere, si renderà indispensabile una verifica accurata delle strutture che attualmente sono intonacate.
Nella relazione che seguirà, andremo ad illustrare tutti i materiali che suggeriamo di utilizzare, spiegandone le caratteristiche-qualità, ed il perché del loro impiego.

Riteniamo con questo studio, di aver effettuato una fotografia reale della struttura, con i suoi pregi e difetti, quindi di aver risposto con esaustività a quanto conferitoci nel mandato.










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